Chantiers de réhabilitation : quels sont les enjeux ?

Sommaire

• Pourquoi lancer des travaux de réhabilitation ?
• Les différents types de travaux de réhabilitation
• Les monuments historiques
• La performance énergétique des bâtiments
• Les labels énergétiques
• Les sites industriels pollués
• L’organisation du travail et la prévention des risques
• La réhabilitation en France dans le BTP
• 2 exemples de chantiers de réhabilitation en France

Pourquoi lancer des travaux de réhabilitation ?

Les travaux de réhabilitation induisent des enjeux sociaux et environnementaux conséquents. Beaucoup de points positifs peuvent être soulevés sur pratiquement tous les chantiers de réhabilitation, de rénovation et de restauration. L’enjeu le plus important est certainement la diminution de l’impact environnemental que génèrent les anciens bâtiments qui, pour beaucoup d’entre eux, peuvent être vus dans leur état originel comme des « épaves thermiques » (comprenez par là des bâtiments avec un mauvais, voire un très mauvais, rapport de performance énergétique).

Cependant, la réhabilitation engendre d’autres avantages non négligeables. D’abord d’un point de vue économique, bien que de très grands chantiers de réhabilitation peuvent coûter cher, ils représentent, en règle générale, un investissement moins conséquent que dans le cadre d’une démolition suivie d’une construction. De plus, la mise aux normes en vigueur ainsi que les travaux d’efficacité énergétique génèrent un gain sur le long terme en ce qui concerne la consommation d’énergie. La mise en place de systèmes électroniques permet, qui plus est, d’effectuer facilement la surveillance et la maintenance des diverses installations et équipements. Les travaux de rénovation énergétique dans les logements, immeubles et autres constituent, quant à eux, un argument de vente indéniable lors de la signature d’un bail ou d’un acte de vente.

Pour les communes et les villes, la réhabilitation est vue comme un très bon compromis qui permet de conserver leur patrimoine culturel et architectural tout en modernisant leur parc immobilier. Intégrés dans le cadre d’une politique urbaine ou foncière, les bâtiments réhabilités sont utiles pour promouvoir l’insertion sociale et redynamiser les quartiers, tant par leur impact économique que par le progrès qu’engendre le développement urbain. Enfin, à propos de l’environnement, l’intégration de dispositifs de fournitures dont la source provient des énergies renouvelables permet de faire baisser la part des énergies fossiles et des émissions de gaz à effet de serre, premier responsable du changement climatique.

Les différents types de travaux de réhabilitation

La remise aux normes d’un bâtiment ancien comporte plusieurs niveaux de travaux. Il peut s’agir de travaux très légers excluant les parties communes, de travaux légers sur les parties communes, de travaux complets sur les parties privatives ou encore d’intervention lourde ou exceptionnelle sur les gros œuvres. Les travaux peuvent comprendre une rénovation complète ou partielle, intérieure ou extérieure, à savoir :

• Des travaux de rénovation très légers comme la peinture, la pose de carrelage, de moquette, de faux plafonds, etc.
• La remise aux normes des installations électriques et l’installation d’équipement de domotique
• La remise en état de la plomberie et l’installation de sanitaire
• L’installation d’un système de ventilation (climatisation, VMC)
• L’isolation thermique (fenêtres, cloisons, combles, ravalement de façades, réfection de toitures)
• L’aménagement de pièces habitables ou de locaux
• L’installation d’équipements (ex. : ascenseur)
• L’installation et la mise en place de dispositif de production d’énergie renouvelable ou utilisant une source d’énergie renouvelable (système de fourniture d’électricité, équipement de chauffage ou de production d’eau chaude, etc.)

Pour les réhabilitations lourdes ou exceptionnelles, il n’est pas rare que seule soit conservée la structure principale du bâtiment. On parle alors de restructuration pouvant comprendre une redistribution des pièces, la démolition de cloisons, de planchers, d’escaliers et la réalisation de nouveaux espaces.

Les monuments historiques

En ce qui concerne les monuments historiques, on emploie plutôt les termes de restauration et de rénovation que de réhabilitation. En raison de leur statut juridique et de leur valeur patrimoniale, ils bénéficient d’une reconnaissance officielle de l’État qui applique une charte de protection que l’on peut retrouver dans le code du patrimoine. Ces travaux sont donc soumis à une autorisation préalable. Par ailleurs, l’État peut aider financièrement les propriétaires d’immeubles classés ou inscrits sur la liste des monuments historiques pour la réalisation des travaux de restauration. Environ 40 % de ces bâtisses chargées d’arts et d’histoires appartiennent à des propriétaires privés.

Les travaux peuvent porter sur la conservation de la bâtisse, sa restauration, mais aussi son accessibilité aux personnes à mobilité réduite si le lieu est ouvert au public. Certaines entreprises se sont d’ailleurs spécialisées dans la restauration de monuments historiques, domaine qui requiert un grand savoir-faire avec des métiers d’excellence. En effet, sur ces chantiers peuvent intervenir des experts en vitraux, en mosaïques, ou en fresques, des tailleurs de pierre et des sculpteurs, des menuisiers, des maçons et des charpentiers formés aux méthodes traditionnelles.

La performance énergétique des bâtiments

Les états membres de l’Union européenne se sont fixé comme objectif de prendre les mesures nécessaires pour garantir que des exigences minimales soient respectées en matière de performance énergétique. Ces mesures valent pour la construction de bâtiments neufs, mais aussi pour les bâtiments qui font l’objet de travaux de rénovation importants. Le défi est d’accroître le nombre de bâtiments à énergie quasi nulle et à très basse énergie, c’est-à-dire, des bâtiments à très hautes performances énergétiques dont l’énergie est en partie produite à partir de sources renouvelables.

Le texte de référence à ce sujet est La Directive pour la Performance énergétique des Bâtiments (DPEB), entrée en vigueur depuis 2006. Elle comporte d’autres mesures, déjà bien connues du public et des entrepreneurs, telles que la délivrance d’un certificat de performance énergétique pour tous les bâtiments d’une surface utile totale de plus de 250 m², ainsi que l’inspection périodique des systèmes de chauffage et de climatisation réalisée par des experts indépendants.

Les labels énergétiques

Depuis la fin des années 70, des dispositifs de labellisation et de certification ont vu le jour afin d’offrir un socle commun aux professionnels du secteur et aux particuliers désireux de faire rénover leur logement. C’est aujourd’hui sur des performances globales en matière d’économie d’énergie, de choix de matériaux et de confort, que se basent les derniers labels apparus sur le marché. Encadrés par des textes règlementaires, ils sont des valeurs sûres de qualité. Par ailleurs, dans le cadre d’une démarche de labellisation, les pouvoirs publics peuvent accorder des avantages fiscaux et autres aides financières aux propriétaires de logements rénovés. 

Il est très fréquent de voir ces labels dans le domaine de la construction de bâtiments neufs, mais plusieurs d’entre eux concernent aussi les bâtiments réhabilités et les logements rénovés.

Concrètement, pour les bâtiments rénovés, les labels s’appuient sur la réglementation thermique en vigueur (RT 2012), qui devrait d’ailleurs être revue d’ici 2020. Sont encadré par les pouvoirs publics, les labels NF HQE (Haute Qualité Environnementale) et BBC (Bâtiment Basse Consommation). Ils sont destinés aux collectifs et individuels groupé ou non, alors que les certifications « Patrimoine Habitat & Environnement » et « Patrimoine Copropriété & Environnement », sont destinées aux copropriétés et aux collectifs individuels groupés de plus de 10 ans. Les organismes certificateurs ayant la tâche de contrôler les performances des bâtiments sont Céquami et Cerqual.

D’autres labels énergétiques font leur apparition en France, ils proviennent souvent de l’étranger comme l’Allemagne avec le « Passiv’Haus », toutefois ils ne font pas l’objet d’un encadrement par les pouvoirs publics français. On peut également citer le label « Minergie » qui nous vient de Suisse.

Pour les professionnels du bâtiment, il existe la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) qui désigne les entreprises faisant preuve d’une grande expertise dans ce domaine.

Les sites industriels pollués

Les sites industriels pollués sont d’autant plus complexes à gérer puisqu’ils présentent des risques accrus pour les collaborateurs, mais aussi pour l’environnement. La présence de produits chimiques oblige à prendre des mesures strictes en matière de sécurité de manière à assurer un environnement de travail le plus sécuritaire possible.

Chaque site industriel pollué est différent en raison de la nature des déchets à traiter, mais aussi de par l’hétérogénéité de leur composition, de leur structure et de leur usage passé. Les travaux peuvent comprendre une réhabilitation totale ou partielle de la structure en vue d’une nouvelle utilisation, une dépollution des sols par excavation de la terre souillée, ou une démolition. Les lieux impliqués sont nombreux et variés : les anciens sites industriels n’ayant pas encore été dépollués, les décharges, les anciennes stations-service, les entrepôts où ont été stockées des matières à risques, les locaux où ont eu lieu des activités d’ordre chimique, ou d’autres types d’activités industrielles.

L’organisation du travail et la prévention des risques

Primordiale sur les chantiers de réhabilitation, la coordination des différentes équipes intervenantes sur le chantier et des différents corps de métiers assure une meilleure gestion des risques professionnels. La grande variété des chantiers de réhabilitation inclut de multiples méthodes de travail et, par conséquent, augmente les facteurs de risques. C’est pourquoi une attention toute particulière doit être de mise au sein des chantiers de réhabilitation de tous genres, d’autant plus quand leur taille et le nombre d’intervenants sont importants. Les risques de base liés à ces chantiers restent les mêmes que dans l’ensemble de la sphère du bâtiment et des travaux publics (manutentions manuelles, conduite d’engins de chantier, etc.). Toutefois, des risques supplémentaires viennent s’ajouter à ceux-ci selon le caractère et la nature du bâtiment et des travaux. Outre les habituels bruits et vibrations, on peut ainsi retrouver des risques tels que des éboulements de matériaux, des risques électriques dus à l’ancienneté de l’installation ou à la proximité de lignes électriques enterrées, mais aussi des risques respiratoires dus au travail dans une atmosphère confinée. Il y a également le cas de l’amiante, substance présente dans d’anciens matériaux et avec laquelle des mesures strictes de sécurité et de protection des travailleurs doivent être prises.

Dans le cas des sites industriels pollués, la possibilité d’être confronté à certains risques particuliers est certaine. Les risques d’incendie et d’explosion sont intiment liés et sont induits, la plupart du temps, par la présence de produits chimiques et de combustibles. En ce qui concerne les risques liés à la présence de déchets radioactifs, ils sont presque toujours connus des autorités et des équipes spécialisées seront dépêchées sous le contrôle de l’Agence nationale pour la gestion des déchets radioactifs (ANDRA).

La réhabilitation en France dans le BTP

Depuis quelques années, la réhabilitation de bâtiments est un sujet d’actualité dans le secteur du BTP, notamment grâce à la recrudescence de la commande, qu’elle soit privée ou publique. Bien que la réhabilitation soit parfois réalisée sur des bâtiments relativement récents (des bâtiments de moins de vingt ans), elle concerne avant tout des bâtiments anciens sur lesquels ce type de travaux est hautement profitable. Le déroulement du chantier peut parfois être complexe dans le cas de rénovation lourde, car il implique des travaux touchant les gros œuvres (toiture, maçonnerie, menuiserie) et nécessite donc, avec le second œuvre, une large diversité d’intervenants. La présence potentielle d’amiante apporte une difficulté supplémentaire surtout sur les anciens bâtiments où les matériaux dépourvus d’amiante sont rares. Pour rappel, dès les années 70 l’amiante soulevait déjà des questions et alimentait la controverse, son utilisation dans les matériaux de construction a été strictement prohibée à partir de 1997 en France, il n’est donc pas inhabituel d’en trouver dans les bâtiments qui ont plus de 20 ans.

Le niveau de difficulté de certaines réhabilitations de bâtiment ne laisse pour autant aucun doute de l’importance et de l’intérêt de ce genre de travaux. Les enjeux sont multiples autant en termes de développement urbain que sur le plan du respect des normes légales et environnementales.

Les grandes villes sont les premières concernées par la réhabilitation de bâtiment. Dans le cadre de politique urbaine et foncière, de la mise en valeur de son patrimoine historique, de son image touristique, ou bien plus simplement dans le but d’harmoniser l’agglomération et de l’adapter aux technologies modernes, les villes ont une influence prépondérante sur la commande publique de travaux de restauration.

Il faut dire que depuis les années 2000 et la menace avérée du changement climatique, les gouvernements français et européens cherchent à constituer un cadre d’action efficace afin de répondre à cette urgence écologique. Ils se sont notamment fixé des objectifs visant à réduire la consommation d’énergie du bâtiment, son impact environnemental ainsi qu’à améliorer la qualité de vie de ses usagers. Plusieurs mesures ont été prises et des projets de loi ont vu le jour au cours de ces deux dernières décennies découlant, en partie et dans un premier temps, de l’accord international signé dans le cadre du protocole de Kyoto, et dans un second temps impulsé par l’accord de Paris sur le climat (COP 21). Ces mesures viennent renforcer et constituer un nouveau socle réglementaire qui devrait permettre d’atteindre les objectifs fixés. Parmi elles, le secteur du bâtiment et des travaux publics est directement concerné par :

• La directive européenne 2001/77/CE du 27 septembre 2001 relative à la promotion des énergies renouvelables. Elle a pour but de favoriser une augmentation de la contribution des sources d'énergie renouvelable dans la production d'électricité.

• La directive européenne 2002/91/CE sur la performance énergétique des bâtiments. Entrée en vigueur en 2006, cette directive a vite été durcie et remplacée par la directive 2010/31/UE. Cette dernière a pour objet de promouvoir « l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l’Union, compte tenu des conditions climatiques extérieures et des particularités locales, ainsi que des exigences en matière de climat intérieur et du rapport coût/efficacité.

• Le Grenelle de l’environnement. Les lois Grenelle I et II, promulguées en 2009 et 2010, viennent mettre en place des mesures et des engagements précis vis-à-vis de l’environnement. Elles concernent de nombreux secteurs. Pour les domaines du bâtiment et de l’urbanisme, il s’agit notamment d’augmenter la part des bâtiments à très basse énergie et d’appliquer des règles minimales en matière de performance énergétique pour les bâtiments faisant l’objet de travaux de rénovation. Ces mesures s’inscrivent dans la continuité de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000 concernant la gestion équilibrée entre les espaces naturels, urbains, périurbains et ruraux.

• Le Plan pour le climat et la transition énergétique. Présenté en 2017 par le ministre de la transition écologique et solidaire, Nicolas Hulot, le Plan Climat ambitionne d’accélérer et de confirmer la mise en œuvre de l’Accord de Paris, adopté en décembre 2015. Concrètement, outre les mesures concernant la diminution de l’empreinte carbone et l’utilisation de bois d’importation, le Plan Climat compte faire de la rénovation thermique des bâtiments une de ses priorités afin de lutter contre la précarité énergétique et de réduire l’impact environnemental de ces bâtisses.

2 exemples de chantiers de réhabilitation en France

• La future cité judiciaire de Poitiers

Sur une parcelle de près de 2 Ha non loin du centre historique de la ville, se trouve l’ancien lycée catholique des Feuillants d’une surface de 18 000 m². Construit en 1854, cet immense bâtiment est depuis protégé et bénéficie d’un plan de sauvegarde à l’inventaire des monuments historiques. La réhabilitation de ce site permettra d’accueillir toutes les juridictions de l’institution judiciaire : Cour d’appel, Tribunal de Grande Instance, tribunal d’Instance, Conseil des Prud’hommes, tribunal de commerce, Cour d’assise et, peut-être même, la Maison des avocats. La surface occupée par ces instances devrait courir sur 7 500 m². La maitrise d’ouvrage est assurée par l’Agence Publique pour l’Immobilier de la Justice (APIJ). L’APIJ intervient sur de nombreuses réhabilitations, extensions et constructions de Palais de Justice et de cité judiciaire comme celle de Poitiers et, également, d’établissements pénitentiaires et d’écoles du ministère de la Justice. Les interventions de réhabilitation menées par l’APIJ permettent de moderniser les installations, mais également de préserver l’héritage architectural de bâtiments inscrits sur la liste des monuments historiques. C’est le cas, par exemple, pour le palais de justice de Strasbourg, véritable joyau architectural construit en 1898 dont les travaux de réhabilitation ont été achevés en 2017.

La cité judiciaire de Poitiers a nécessité de nombreuses opérations afin d’évacuer l’amiante et le plomb contenus dans certains matériaux de construction anciens. Les travaux réalisés pour réhabiliter ce bâtiment sont variés : consolidation de la charpente, coulage de planchers de béton, traitement de la couverture, installations d’ascenseurs, démolition partielle du mur d’enceinte, aménagement d’un jardin de 4 000 m², etc.

Au final, la cité judiciaire de Poitiers devrait ouvrir ses portes courant 2019 et devrait dynamiser le quartier et faciliter le quotidien des usagers de ces services qui jusqu’alors étaient éparpillés en différents endroits de la ville.

• Le quartier du Grand Parc à Bordeaux

Autre chantier de réhabilitation de grande ampleur, celui du quartier du Grand Parc accueillant plus de 10 000 habitants, à Bordeaux. Ce n’est pas moins de 4 000 logements qui devraient être rénovés d’ici les 5 ans à venir. Au programme, l’amélioration des performances énergétiques des logements, l’augmentation de la surface grâce à des balcons et de vérandas vitrées, l’agrandissement des salles d’eau et aussi l’accueil d’installations de proximité au rez-de-chaussée des immeubles. La rénovation de ces tours d’immeubles coïncide avec le projet de politique urbaine mené dans le quartier avec notamment, la réhabilitation de la piscine et de la salle des fêtes, l’arrivée du tramway, la construction d’un nouveau réseau d’allées piétonnes et de pistes cyclables, la réorganisation des parkings, etc.    

C’est une réhabilitation complète d’un quartier qui est donc en train de se dessiner à Bordeaux qui ambitionne d’améliorer la qualité de vie des habitants, d’optimiser les performances énergétiques des logements et surtout, de redonner une grande attractivité à ce quartier.